棕地重建:面积真的重要吗?

分析过去5年的棕地交易，一个趋势变得非常明显——在棕地交易中，规模很重要。虽然有许多交易证实了这一趋势，但我立即想到了几个基于完整扩建的总投资估计接近或超过10亿美元的例子(看到三个例子）.

为什么越大越好?做大型棕地交易的趋势有明显的和微妙的起源。

更大的获利机会

显然，成功完成一笔大交易(1亿美元以上)比一笔小交易(100万美元)有更大的毛利润潜力。假设棕地开发商对这样一笔交易所要求的典型回报，与许多高风险风险投资回报相一致(为便于计算，使用40%的投资回报)，1亿美元投资的4000万美元回报肯定比100万美元投资的40万美元回报要好。因此，就总收入潜力而言，较大的交易往往比较小的交易更容易吸引投资资本。

降低环境清理成本风险

一个可能不那么明显的有趣因素是，作为交易成本的绝对组成部分，大量清理成本实际上可能更容易在较大的交易中消化。此外，更大的交易实际上可以更好地吸收这一项目成本增加的风险。

例如，假设补救费用，预计为1 000万美元的交易的100万美元，翻倍到200万美元。这一变化意味着总交易成本增加了10%——这是一个非常大的数字。或者，假设在一笔10亿美元的交易中，补救成本从1000万美元翻倍至2000万美元。可以说，虽然绝对成本很大，但10亿美元的交易增加1000万美元，只意味着总交易成本增加1%。

此外，在一项大型交易中，通常更容易证明使用环境保险来减少补救费用大幅增加的风险是合理的。因此，较大的棕地交易为精明的交易制定者提供了比小型交易更大的误差幅度的机会，同时也为采用成本控制工具(如环境保险)提供了灵活性。

更容易建立动力

正如我们所经历的那样，为大交易建立社区动力通常比为小交易更容易。此类交易会在未来大幅增税，而且往往比小型交易消除更严重的危害。因此，只要有机会，成熟的开发商和投资者更喜欢市场上的大型棕地交易。

当然，与规模较小的交易相比，大型交易可能带来巨大挑战和完全不同的复杂性。但是，理解大型交易趋势背后的根本原因，可以让我们了解为什么这个经常被争论的真理——规模问题——将继续存在于棕地开发领域。

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托德·s·戴维斯先生他是半球开发有限责任公司的首席执行官。

本专栏已由布朗菲尔德新闻．它首次出现在该出版物的2005年12月号上。